住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は住宅専門の機関ですので、きちんと申し出さえすれば任意売却に適切に対応してくれます。また、ローン返済が滞ってくると住宅金融支援機構から通知が届きますが、その際に任意売却をすすめてくることもあります。
住宅金融支援機構で住宅ローンを組んでいる場合の任意売却では、一般とは異なる手続きが必要となります。機構独自のルールや必要提出書類を知らないと任意売却がスムーズにいかず競売となってしまうことがありますので、注意が必要です。
清水住研では、住宅金融支援機構や任意売却について熟知した専属スタッフがお話をおうかがいしています。住宅金融支援機構へのローン返済が滞る心配がある方は、早めにご相談ください。任意売却にかかる期間は早くて1～3ヶ月程度ですが、債務の額や滞納状況によって異なります。競売が始まってからでは間に合わないこともありますので、なるべくお早めにご相談ください。
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)での任意売却の流れ
いずれのSTEPでも、住宅金融支援機構へ指定の書面を提出する必要があります。
- STEP0. 専任媒介契約
- 専任媒介契約とは、任意売却を行うための手続きを特定の者に代行させることを示す契約です。専任媒介契約はどの時点でも行えますが、任意売却を決めた時点で、信頼のおける業者と締結するのが一般的です。住宅金融支援機構へ、専任媒介契約を結んだ旨を書面で提出します。
- STEP1. 任意売却の意思を申し出る
- 住宅金融支援機構が指定する書式「任意売却に関する申出書」に所有者が署名・捺印のうえ提出することで、任意売却の意思表示をし、同意を得ます。任意売却の条件などについては機構と交渉します。
- STEP2. 物件調査・査定
- 当社にて不動産の物件調査・査定を行い、結果を住宅金融支援機構へ提出します。このとき、不動産の外観や内部の写真も一緒に提出します。
- STEP3. 売却代金の提示
- 売却代金について住宅金融支援機構から提示があります。STEP2で提出した資料と機構独自の査定をもとに、妥当とされる金額が提示されます。提示された金額を下回る売却活動はできませんが、上回る価格での売却活動については制限されません。
- STEP4. 売却活動
- 一般の不動産売買と同じ手順で、買主を探します。所有者のプライバシーに配慮した売却活動が可能です。「より高い価格で売却したい」といった意向があれば配慮させていただきますので、遠慮なくご希望をお申しつけください。ただし、一般の不動産市場で買主を探すことになりますので、相場に見合った価格で売却できるかどうかはお約束できません。その点はあらかじめご了承ください。
- STEP5. 買付証明書
- 買い手が見つかれば希望価格を交渉します。交渉が成立したら、買主から買付証明書をもらい、住宅金融支援機構へ提出します。
- STEP6. 不動産登記手続きの審査、債権の配分割合の同意
- 抵当権の抹消・差押えを解除するために審査を行います。抵当権の抹消・差押えを解除しなければ売却は行えません。
ここで登記費用などの必要経費をどれだけ計上するか、また、売却代金から債務を精算する配分を交渉します。機構独自の配分割合があるため、住宅金融支援機構以外にも債権者がいる場合は、すべての債権者の同意を得るための交渉と調整が必要となります。
- STEP7. 売買契約
- 抵当権の抹消・差押えの解除について、債権者(住宅金融支援機構を含む)の応諾を得て、所有者と買主との間で売買契約を結びます。
- STEP8. 決済、不動産登記
- 売買代金の決済、抵当権の抹消・差押えの解除、所有権移転の不動産登記を同日に行います。
- STEP9. 残債務の返済計画
- 債務者の「生活状況表」を住宅金融支援機構に提出し、残った債務の返済計画を調整します。これで任意売却は完了です。
